便利程度不高

2020-06-12 12:20

上海链家市场研究部监控数据显示,该地块周边新房项目有售,其中包括御沁园、六十四阶别墅等,其中御沁园有公寓和联排两种业态,2016年的销售均价分别为每平方米2万元左右和每平方米3.5万元左右;地块周边以二手房项目为主,包括菱翔苑、南郊花园、东方晶华园等,目前菱翔苑挂牌均价在每平方米3.6万元左右,东方晶华园挂牌均价在每平方米3.8万元左右。不论是新房还是二手房的售价,都不及当日保利地产拿地的楼板价。

该项目所处的周浦镇位于上海外环以外,据浦东最繁华的陆家嘴有14公里。保利地产以54.5亿元拿地,成交楼板价达到每平方米43607元,这也意味着该地块未来保本售价将高达每平方米7.9万元,如果是在1年前,这样的价格只在上海内环才能见到。于是市场一片惊呼,上海的房价正在直追香港。

经过一路“血战”,保利地产18日以54.5亿元(人民币,下同),在37家房企中杀出重围,夺得上海浦东新区周浦镇西社区pdp0-1001单元a-03-11纯宅地地块,溢价率高达296%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,该地块距离周浦镇尚有段距离,并非核心区域,便利程度不高,地块西面及南面环境有待进一步完善。不过基于此前土地拍卖市场的高温,加上周浦距离迪士尼不远,受到利好辐射,外加轨道18号线等概念,因此参与拍卖的房企数量超过之前的泗泾地王和南桥地王。

据了解,这幅地块是上海住宅土地新政之后出让的首个地块,按规定有15%的面积需要自持、70年不能出售,5%的面积作为保障房无偿移交给政府,不能有三层以下的联排和别墅产品。自持的住宅面积不能境内转让,不能成立独立的商业公司,不能做商业,不能办小产证,这些条件对于中国高周转的开发商们来说无疑是一个很重的包袱,可即便是如此复杂的出让条件要求下,依然被37家公司疯抢,故市场哗然。

当天参加土地竞拍的开发商多达37家,这也创下上海最多开发商竞拍纪录。

由于此前土地热拍,导致市场预期提高,因此该幅地块是“未拍先热”。“从泗泾地王到周浦地王,房企拿地越来越激进,其背后是土地市场准入门槛越来越高,优质土地资源越来越少,而这次要求土地‘自持’也是开了先例,原先这种条件多出现在商业用地中。随着调控深入,今后拿地条件会越来越苛刻,因此房企更倾向于尽可能早地去拿一些地块,加上保利今年在一线城市只收获1幅土地,因此这次拿地是‘拼全力’”,卢文曦认为,显然这个价格水平相当高,现在也不能用理性二字来形容房企行为,市场风险不言而喻。